●2020年4月30日，中國證監會、國家發展改 革委聯合發布《關于推進基礎設施領域不動產投資信 托基金（REITs）試點相關工作的通知》，中國證監會同步頒布《公開募集基礎設施證券投資基金指引（試行）》，宣告中國基礎設施公募REITs試點正式啟動。
●8月7日，證監會發布《公開募集基礎設施證券投資基金指引（試行）》（以下簡稱《指引》），自公布之日起施行。
●11月17日，上海市發展改革委就建立上海市基礎設施REITs項目儲備庫有關工作發布通知。通知要求，各區發展改革委、臨港新片區管委會抓緊梳理匯總本地區基礎設施REITs儲備項目，將符合條件的項目情況及項目試點意向填入附表。

有媒體報道稱，目前我國基礎設施公募REITs試點正在穩妥推進，首批試點項目有望在2021年年初正式落地。

關于公募REITs
公募REITs（Real EstateInvestment Trusts，即不動產投資信托基金）是在證券交易所公開上市，通過證券化方式將具有持續、穩定收益的不動產資產或權益轉化為流動性較強的上市證券的標準化金融產品。
它起源于美國，自1960年美國正式推出REITs以來，全球40多個國家和地區相繼推出了REITs產品，運營機制也已非常成熟。
公募REITs主要投資于不動產資產，其中包括交通/通信基礎設施、產業園/工業廠房、租賃住房、辦公物業、 零售物業、酒店等傳統不動產，也包括醫療不動產、倉儲不動產、數據中心不動產、林業不動產等特殊類型不動產。

公募REITs特點
? 底層資產以成熟不動產為主，REITs大部分資金投資于能夠產生穩定現金流的成熟不動產（商業物業、寫字樓、長租公寓、公共基礎設施等），或是房地產抵押貸款及相關資產支持證券；
? 收入來源以租金為主，新加坡、中國香港、英國、法國、荷蘭等國家和地區均對開發投資比例做出限制，確保REITs的收入來源以穩定的租金為主；
? 強制分紅比例，REITs強制規定將絕大部分收益分配給投資者，美國、新加坡、日本、中國香港、英國等國家和地區明確規定租金等一般性收入的分紅比例不得低于90%；
? 遵循稅收中性原則，不因REITs結構給持有不動產增添新的稅收負擔，包括在REITs設立階段免除或遞延不動產產權轉移產生的稅費，以及在REITs運營階段豁免部分稅費
 
公募REITs的核心優勢
● 對于不動產持有者
REITs是融資工具之一；為不動產投資提供新的退出渠道，是盤活存量資產、提高資金周轉速度、優化財務報表的有效工具。
● 對于投資者
REITs降低了普通投資者投資不動產的門檻和交易成本，提高了不動產投資的流動性和透明度。
● 具備高收益率、低相關性的優質投資標的
REITs具備高分紅特性，根據NAREIT的數據，自1972年指數設立以來，權益型REITs指數（包括分紅收益）大幅跑贏標普500、道瓊斯工業平均指數和納斯達克綜合指數；
REITs底層資產通常是現金流穩定的不動產物業，基礎資產類型多樣，地域分布廣泛，在投資屬性上具有較強的防御性，因此與其它大類資產，尤其是股票類資產的收益率相關性較低。

公募REITs的分類
根據組織形式的不同，REITs可以分為公司型和契約型兩類。具體采用哪一種形式取決于當地對于 REITs法律載體的規定，不同的載體由不同的法律法規約束，受不同的監管機構監管，具有不同的行為和運作模式。
美國、英國等國家主要采用公司型，即REITs主體是基于公司法律成立的一家公司，通過發行股份的方式向股東籌集資金，并將利潤以股利的方式分配給投資者。
新加坡、中國香港、澳大利亞、荷蘭、新西 蘭等國家或地區主要采用契約型，即REITs主體是基于信托/基金法律成立的一個信托契約/基金，通過發行信托受益憑證/基金份額向投資者籌集資金，并將利潤以信托利益/基金紅利的方式分配給投資者。

為了貫徹落實“房住不炒”方針，我國推出的REITs是基礎設施基金，基礎資產包括倉儲物流，收費公路，機場港口等交通設施，水電氣熱等市政設施，產業園區等其他基礎設施，不含住宅和商業地產。
也就是說，基礎物資不含住宅和商業地產，是我國要推出的REITs和國外REITs最大的不同。

基建REITs的試點范圍與項目條件
優先六大區域：京津冀、長江經濟帶、雄安新區、粵港澳大灣區、海南、長江三角洲
試點項目條件要求：
1. 需要權屬清晰（完整擁有所有權或特許經營權，不存在糾紛、不存在他項權利）、手續齊全、已 經通過竣工驗收，有持續、穩定的現金流，以使用者付費為主，不依賴政府補貼；
2. 項目原則上要經營3年以上，產生持續穩定現金流；
3. 原始權益人最近3年無重大違法違規行為。

我國基建REITs的交易結構
我國的基礎設施REITs采用“公募基金+ABS”的形式，由公募基金投資以基礎設施為底層資產的ABS。
根據新規，基礎設施資產支持證券要持有基礎設施項目公司全部股權，因此我們把符合要求的收費公路項目及其收益統統打包，全部做成標準化、能在交易所上市的資產支持證券（Asset-backed securities），簡稱ABS。


試點具體要求：“公募基金80%以上基金資產持有單一基礎設施ABS全部份額，基礎設施ABS持有基礎設施項目公司全部股權；基金通過ABS和項目公司等載體穿透取得基礎設施項目完全所有權或特許經營權”。
 
我國基建REITs的產品要素


（點擊可放大圖片查看）
 
我國基建REITs的意義
對于政府而言，基建REITs為基礎設施建設帶來了大量資金，緩解國家財政壓力，推動國家基礎設施建設、發展。同時，也完善了我國的投資體系，促進了我國金融市場的發展。
對于基建企業而言，基建REITs作為一種低成本融資工具，能夠有效地解決基建領域資金籌措的難題，盤活存量資產，提高基建企業投融資能力，從而加快新基建的建設、布局。
對于投資者而言，基建REITs為投資者提供了一種風險適中、流通性好、收益較高的新投資工具，幫助我們優化投資組合、降低投資風險。同時，基建REITs也為投資者提供了直接參與基礎設施投資項目的途徑，既可以支援國家建設，又可以享受國家發展帶來的紅利。


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