在實(shí)務(wù)中，我們查閱房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)告時(shí)，經(jīng)常會(huì)發(fā)現(xiàn)不同的公司對(duì)“收入實(shí)現(xiàn)的確認(rèn)原則”有不同的表述，并且對(duì)收入確認(rèn)的會(huì)計(jì)處理依據(jù)也各持己見。譬如有公司認(rèn)為，在預(yù)售商品房業(yè)務(wù)中，與客戶簽訂了《商品房買賣合同》，并且收取了全額價(jià)款，房屋已經(jīng)屬于客戶所有，而公司的報(bào)酬已經(jīng)實(shí)現(xiàn)，應(yīng)該予以確認(rèn)收入實(shí)現(xiàn)。也有公司認(rèn)為，產(chǎn)權(quán)過戶是房屋所有權(quán)交付的標(biāo)志，因此應(yīng)該在產(chǎn)權(quán)過戶后確認(rèn)收入實(shí)現(xiàn)。那么，以上觀點(diǎn)正確嗎？

　　《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》對(duì)于收入的確認(rèn)原則，作了如下規(guī)定：“銷售商品的收入，應(yīng)當(dāng)在下列條件均能滿足時(shí)予以確認(rèn)：

　　（一）企業(yè)已將商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬轉(zhuǎn)移給購(gòu)貨方；

　　（二）企業(yè)既沒有保留通常與所有權(quán)相聯(lián)系的繼續(xù)管理權(quán)，也沒有對(duì)已售出的商品實(shí)施控制；

　　（三）與交易相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益能夠流入企業(yè)；

　　（四）相關(guān)的收入和成本能夠可靠地計(jì)量。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行開發(fā)商品房對(duì)外銷售收入的確定，按照銷售商品收入的確認(rèn)原則執(zhí)行。“

　　由此可以看出，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收入確認(rèn)原則與其他企業(yè)并無(wú)差別。但結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)，我們不難發(fā)現(xiàn)不同觀點(diǎn)的端倪。

　　與一般工商企業(yè)相比較，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)具有以下顯著特征：

　　1、項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)周期較長(zhǎng)，一般會(huì)跨越多個(gè)會(huì)計(jì)年度。這是由房地產(chǎn)開發(fā)的性質(zhì)決定的，一個(gè)項(xiàng)目從立項(xiàng)審批、取得土地使用權(quán)到開工建設(shè)乃至項(xiàng)目建成，少則需要一兩年，多則三四年甚至更長(zhǎng)時(shí)間。

　　2、房地產(chǎn)屬資金密集型行業(yè)，投資大。為了籌集資金，房產(chǎn)銷售往往采取預(yù)售方式，即在商品尚未建造完成時(shí)向客戶收取價(jià)款。由此形成商品交付與收款存在較大時(shí)間差異。

　　3、產(chǎn)品成本計(jì)量相對(duì)滯后。一方面由于項(xiàng)目施工與其成本決算往往存在時(shí)間差，導(dǎo)致成本計(jì)量落后于形象進(jìn)度；另一方面，基礎(chǔ)設(shè)施及公共配套設(shè)施的建設(shè)往往落后于商品房的建設(shè)。特別是“大盤”項(xiàng)目在實(shí)行統(tǒng)一規(guī)劃、滾動(dòng)開發(fā)的情形下，往往存在一期商品房已經(jīng)交付入住，而花園、會(huì)所等公共配套設(shè)施可能尚未完成甚至尚未開工的情形，導(dǎo)致項(xiàng)目成本無(wú)法得到準(zhǔn)確的計(jì)量。